Universidad de Guadalajara |
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| Maestría en Valuación | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Laboratorio de Valuación III 2014-A
ANTECEDENTES
El bien sujeto a estudio es un predio urbano ubicado en
Piedras Negras, Coahuila en la calle Xicoténcatl
No. 306 Sur en la colonia Centro.
El
predio tiene aproximadamente 35 años en calidad de abandonado, esto debido a
que anterior a este período de tiempo en él se encontraba una fábrica llamada
Ensambladora del Norte S.A. de C.V. la cual entre los años 1980 y 1990 sufrió
un incendio considerable, dejando dañada la construcción, lo que ocasionó que fuera imposible la
operación de la empresa en las instalaciones.
Debido
a que los daños a la construcción fueron bastante considerables, los antiguos
dueños de la propiedad, la cual era rentada a la empresa ensambladora,
abandonaron el edificio por años, hasta que fue embargado por un banco el cual
remato en el año de 2011 la propiedad, siendo la empresa Magnitud Múltiple,
S.A. de C.V. la propietaria actual del inmueble.
La
empresa Magnitud Múltiple, S.A. de C.V. tiene sede de
operaciones en la misma ciudad y su principal giro es la compra/venta de bienes
inmuebles y la realización de proyectos inmobiliarios.
PROPOSITOS Y ALCANCES
La
realización de un avalúo sobre el predio se realizará para conocer el valor del
predio en su estado actual, con la finalidad de realizar un proyecto
inmobiliario para la construcción de departamentos en régimen de condominio.
Debido
a que el estado actual de la construcción no es segura para su utilización por
el incendio, se determinará el valor comercial del predio en las condiciones
actuales, así como también los trabajos de demolición para las áreas dañadas
para que el predio esté en condiciones de construcción.
Los objetivos de la valuación serán:
·
Determinar el valor
comercial del predio en las condiciones actuales.
·
Determinar el valor de
los trabajos de demolición para las áreas con estructuras colapsadas.
·
Determinar el valor de
las mejoras y adecuaciones necesarias para la utilización de las áreas
ligeramente dañadas.
·
Determinar el valor del
predio una vez realizadas las demoliciones, para la opción de venta.
·
Determinar el valor del
predio una vez realizadas las demoliciones, y las adecuaciones para la opción
del proyecto inmobiliario donde: Se pretende construir 10 a 12 viviendas bajo
régimen de propiedad en condominio y rentar 2 departamentos en áreas adecuadas.
·
Determinar el valor de
renta para los dos departamentos con fines de renta en las áreas con las
mejoras.
·
Determinar de acuerdo al
mercado y al entorno social de los alrededores el tipo de vivienda y alcance
del proyecto inmobiliario.
FACTORES FÍSICOS DEL PREDIO
Superficie: 1,555 m2
Medidas y colindancias, comenzando en la
esquina sureste sobre calle Xicoténcatl:
-
30.000
mts. al sur, colinda con propiedad particular
-
10.000
mts. al oriente, colinda con propiedad particular
-
13.000
mts. al sur, colinda con propiedad particular
-
9.000
mts. al poniente colinda con propiedad particular
-
17.700
mts. al poniente colinda con propiedad particular
-
20.350
mts. al sur, colinda con propiedad particular
-
8.300
mts. al poniente colinda con propiedad particular
-
6.493
mts. al suroeste colinda con propiedad particular
-
20.750
mts. al norte colinda con propiedad particular
-
5.300
mts. al oriente colinda con propiedad particular
-
43.350
mts. al norte colinda con propiedad particular
-
28.150
mts. al oriente colinda con calle Xicoténcatl
Frentes: 28.15 m. sobre calle Xicoténcatl.
Forma del predio: Irregular
Topografía: Plana
Configuración: Irregular
Subsuelo y capacidad de carga: El subsuelo en la zona centro de Piedras Negras, Coahuila es
característico por una baja capacidad de carga que está en 0.50 kg/cm2
Uso del suelo: El
uso de suelo actual autorizado para el predio es comercial
Intensidad de construcción: La densidad de construcción es
densidad H-2 de 30 a 40 viviendas por Hectárea.
Plano del predio:
Croquis
de Ubicación:
FACTORES FISICOS DE LA
CONSTRUCCION
Calidad de construcción: La
construcción se encuentra en estado siniestrado por un incendio en los años
ochenta.
Tipos de construcción:
En el predio se cuentan con
las siguientes superficies:
1. Superficie del Predio:
1555 m2
2. Superficie de
construcción de nave 1 de 22.00 m x 11.30 m = 248.60 m2
3. Superficie de
construcción de nave 2 de 11.40 m x 11.50 m = 131.10 m2
4. Superficie de
construcción de oficinas en 2 niveles = 349.20 m2
Estado de conservación: Muy malo
Edad de la construcción: 40 Años
Vida útil remanente: 0 Años
Grado de daño: En el área de la nave1 y nave 2 el daño es
irreparable, se considera daños al 100% en la estructura, en el área de
oficinas de 2 niveles se considera un daño estructural leve y daños en los
acabados alto, se considera que la construcción tiene un daño de 70% en su
valor.
Daños por siniestro:
En Estructura: Las construcciones de las naves se encuentran en
estado no seguro para su ocupación estructuralmente, ya que es una estructura
de acero, la cual en el incendio sufrió deformaciones estructurales fuertes que
hicieron que el acero en vigas y trabes en la azotea se deflexionara
considerablemente.
La construcción en áreas de oficinas sufrieron de los daños del incendio, sin embargo no existen daños estructurales considerables, la estructura de la construcción de las oficinas es de concreto reforzado.
Acabados: En el área de nave1 y nave2 se encuentra
totalmente dañado, en área de oficinas los daños en los acabados son muy altos
FACTORES DE LA ZONA
Ubicación: En la zona Centro de
Piedras Negras, Coahuila.
Clasificación de la zona: Zona de nivel
residencial Medio
Usos de Suelo: Uso de suelo
habitacional H2 y Comercial
Equipamiento Urbano: Universidad a 150
metros, escuela primaria a 50 metros, escuela secundaria a 800 metros, escuela
preparatoria a 300 metros, iglesia a 400 metros, transporte público sobre calle
Xicoténcatl.
Ubicación ante fenómenos hidro-meteorológicos:
La zona centro de
Piedras Negras, Coahuila por su configuración topográfica plana y por falta de
drenaje pluvial ha sufrido inundaciones constantemente, la última en Junio de
2013. La calle Xicoténcatl sirve como arroyo de aguas pluviales debido a la
falta de drenaje pluvial, a esta escurren la mayoría de las calles de la zona
centro de Piedras Negras
Servicios primarios: Agua potable, drenaje, teléfono, televisión por cable, luz y gas sobre
calle Xicoténcatl.
Intensidad de construcción: Zona Saturada al
100%
Vías de Acceso: Vialidad primaria al Sur de calle Xicoténcatl
por calle Fuente, Vialidad primaria al norte de Xicoténcatl por calle Allende,
vuelta a la derecha en Calle Padre de las Casas, vuelta a la derecha en Calle
Mina y nuevamente vuelta a la derecha en Calle Xicoténcatl (el predio se
encuentra a mediación de cuadra del lado izquierdo)
FACTORES LEGALES Y ADMINISTRATIVOS
El predio se encuentra en trámite de escrituración y se
cuenta con contrato Compra/Venta firmado y notariado en la Ciudad de México en
Abril de 2012.
En la ciudad de Piedras Negras el predio se encuentra al
corriente de pagos por concepto de impuesto predial y no se tiene registrado
ningún gravamen en el Registro Público de Propiedad.
1.
REGLAMENTACION
MUNICIPAL
En el ámbito municipal el municipio de Piedras Negras,
Coahuila cuenta con el Reglamento de Urbanismo, Construcción y Obras Públicas,
cuyo objetivo es establecer las disposiciones de orden público e interés social
para salvaguardar vidas y bienes, y tiene por objeto regular: las acciones
relativas a la seguridad estructural, prevención de incendios, higiene,
utilización de la vía pública, clasificación de las edificaciones en su género,
tipo y magnitud; así como las limitaciones y modalidades que deban imponerse al
uso de las edificaciones de propiedad pública o privada, así como acciones
preventivas tendientes a disminuir los efectos en asentamientos humanos y
vialidades.
Este reglamento establecerá las reglas de juego en cuanto
a construcción en el municipio de Piedras Negras, en la valuación de bienes
inmobiliarios por medio de este reglamento y el plan director de desarrollo
urbano de la ciudad, será como se podrán establecer los usos del suelo según la
zonificación del plan director.
El reglamento de construcción de Piedras Negras se apoya
en el Colegio de Ingenieros Civiles del Rio Grande, A.C., para la dictaminación
de la seguridad, calculo, revisión y aceptación de permisos de construcción,
así como de licencias de funcionamiento.
Para un proyecto inmobiliario se tienen que seguir los
lineamientos del reglamento en cuestiones de áreas verdes, áreas de
estacionamiento, coeficientes de utilización y ocupación del suelo, así como
para el trámite de los permisos de construcción.
Para un proyecto inmobiliario se tienen que seguir los
lineamientos del reglamento en cuestiones de áreas verdes, áreas de
estacionamiento, coeficientes de utilización y ocupación.
Para la seguridad estructural se tendrá que validar un
dictamen de cálculo estructural y este tendrá que ser firmado por un D.R.O.
(Director Responsable de Obra) el cual debe ser miembro activo del Colegio de
Ingenieros Civiles. Si los planos de las construcciones no están firmadas por
el D.R.O. no se otorgarán las licencias de construcción.
2. LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE
INMUEBLES PARA EL ESTADO DE COAHUILA DE ZARAGOZA
En la ley de régimen de propiedad en condominio de
inmuebles para el estado de Coahuila se establecen los criterios de
co-propiedad cuando los bienes inmuebles pertenecientes a distintos
propietarios bajo el régimen de condominio.
Esta ley hace mención al cogido civil para el origen, constitución, construcción,
escrituración y reglamentación del condominio.
Para la proyección inmobiliaria de la construcción de
condominios se deberán seguir los lineamientos de esta ley y del código civil
federal y estatal.
3. LEY DE VALUACION DEL ESTADO DE COAHUILA DE ZARAGOZA
En el ámbito legislativo en materia de Valuación el
Estado de Coahuila cuenta con la Ley de Valuación del Estado de Coahuila que
tiene por objeto establecer las bases generales para el ejercicio, organización
y funcionamiento de la actividad profesional de la valuación que se lleve a
cabo en el Estado, así como establecer el Registro Estatal de Valuación
Profesional del Estado de Coahuila.
En su diseño se considera, de parte del Estado, la
concurrencia de la Secretaria de Finanzas, la Secretaria de Gobierno,
Secretaria de Fomento Económico, Secretaria de Educación y Cultura y el
Instituto Coahuilense del Catastro y la Información Territorial de Estado. De
parte del sector profesional, se ha considera la inclusión de todas las
organizaciones establecidas.
Se crea en esta ley la Comisión de Valuación Profesional
del Estado de Coahuila en el cual se incluyen el sector público y el privado,
porque se considera que por medio de esta comisión se sentarán las bases para
un desempeño profesional.
4. NORMA MEXICANA DE VALUACION
NMX-C-459-CSFI-ONNCCE-2007
La normatividad vigente en México en tema de valuación es
la NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 publicada y vigente desde el 27 de agosto de
2007, en esta norma se establecen los requisitos generales que deben cumplirse
a fin de proporcionar confianza de que el servicio de valuación será otorgado
con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el
cliente merece. En esta norma se definen todos los conceptos en el tema de
valuación, su campo de aplicación, se clasifican los requisitos para la
prestación del servicio de valuación, métodos de valuación, así como también se
dictan los principios éticos a seguir por los profesionales de la valuación.
ATLAS DE RIESGOS
PARA LA CIUDAD DE PIEDRAS NEGRAS, COAHUILA.
En este Atlas de riesgo se clasificarán las zonas con más
riesgo hidrológico, se indicarán las afectaciones que se tengan que hacer a las
propiedades por la adecuación de arroyos pluviales, la canalización y la
proyección de un drenaje pluvial para evitar inundaciones en la ciudad de
Piedras Negras, como la que se vivió en Junio de 2013.
La zona donde está ubicado el predio, específicamente la
calle Xicoténcatl, la cual funciona como arroyo para una gran parte de la zona
centro de la ciudad.
Las dos
principales salidas de agua pluvial en la zona centro son el arroyo “el
Tornillo” y la calle Xicoténcatl, ambas salidas pluviales se encuentran
obstruidas por la construcción de la Aduana en el área del Puente Internacional
II. Esta situación provoca que cuando existen captaciones pluviales mayores a
20 cms. en un periodo de tiempo menor a 24 hrs, la colonia González y una parte
de la zona centro de la ciudad tengan riesgo de inundación.
Se tiene
contemplado dentro del Atlas de riesgo, la construcción de un drenaje pluvial
en la zona centro y la adecuación del arroyo “El Tornillo” para la agilización
del desfogue pluvial. Esto ocasionara que los predios en la zona centro
recuperen su prestigio y plusvalía que ha ido a la baja.
El 14 de Junio de
2013 se registró una precipitación de 55.8 cms. en un período de tiempo de 28
horas, lo que ocasiono que en el predio se inundara la propiedad a una altura
de 115 cms., este fenómeno fue sin precedentes.
En la pasada
inundación de 1954 la precipitación se captó en las cuencas tributarias del rio
Bravo, la corriente del rio Diablo incremento notablemente su cauce en la parte
suroccidental de Estados Unidos y avanzo hacia la frontera con México, a
diferencia del 2013 la inundación de 1954 fue por el Rio Bravo y no por
precipitaciones dentro de la ciudad.
FACTORES DETERMINANTES Y
PROBLEMÁTICA EN LA VALUACION
Los factores más determinantes que afectan el valor de la
propiedad básicamente son cinco:
1. El grado de daño que tienen las construcciones siniestradas por incendio
2. El costo de reparación que se tendría que invertir al área de oficinas para
ser habitada.
3. El costo de demolición para utilización de terreno.
4. La zona de riesgo de fenómenos hidro-meteorológicos que es la zona centro
de Piedras Negras, Coahuila por su configuración topográfica plana y por la
falta de arroyos.
5. El hecho que el cauce de desagüe pluvial de la zona centro sea la Calle
Xicoténcatl hace que las personas no tengan interés por adquirir o rentar
propiedades sobre esta vialidad debido a las constantes inundaciones.
PLANEACION DE LA VALUACION
FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE
             
CONCLUSIONES
La valuación inmobiliaria es una tarea complicada donde
se tienen que estudiar y analizar todos los factores que puedan afectar el
valor de un bien inmueble, estos factores pueden ir desde los factores propios
del bien, factores económicos, políticos, sociales, ambientales, legales,
administrativos, entre otros.
El proyecto que
se está estudiando es un bien siniestrado al cual se le tienen que realizar
inversiones para su adecuación, para la valuación del predio la principal
pregunta a realizarse es ¿Es viable la inversión en demoliciones y adecuaciones
a las construcciones para la realización de un proyecto inmobiliario
residencial?
La respuesta a esta pregunta es compleja ya que el predio
ha estado abandonado aproximadamente 35 años, desde que sufrió el siniestro, y
el predio solamente ha sido utilizado para refugio de indigentes, para
contestar la pregunta planteada se tienen que resolver muchas otras preguntas
como son:
- ¿Cuánto cuesta realizar las demoliciones en áreas siniestradas?
- ¿Cuánto cuesta adecuar las áreas estructuralmente no colapsadas?
- Después de la inundación sufrida en Junio de 2013 en la ciudad de Piedras
Negras, ¿Cuáles son las tendencias de mercado para la compra de viviendas de
acuerdo a su configuración topográfica y su altura?
- ¿Cuánto cuestan las mejoras al predio para que no se vea afectado por los
escurrimientos pluviales?
- De acuerdo a los tipos de uso de suelo de la zona y la densidad de
población, ¿Será permitido el régimen de propiedad en condominio para la zona?
El problema se vuelve más complejo cuando se plantean
todas las cuestiones anteriores, lo que al mismo tiempo lo hace interesante y
un fuerte desafío, el lograr contestar todas las cuestiones nos dará un
panorama bastante claro y amplio desde el punto de vista de inversionista de
bienes raíces.
BIBLIOGRAFIA Y REFERENCIAS
1. Avalúo Comercial No. 755-95 con fecha 10 de Enero
de 1996
2. Reglamento de Urbanismo, Construcción y Obras Públicas del Municipio de
Piedras Negras, Coahuila.
3. Ley sobre el régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el Estado
de Coahuila.
4. Ley de Valuación del Estado de Coahuila de Zaragoza
5. Norma mexicana de valuación NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007
6. Losoya Reyes, R. (1954) 28 de Junio de 1954,
disponible en: https://sites.google.com/site/piedrasnegrashistoria/cronica-de-la-inundacion
Diagrama Causa Efecto, disponible en:
http://claroline.ucaribe.edu.mx/claroline/claroline/backends/download.php?url=L2RpYWdyYW1hX2lzaGlrYXdhLnBkZg%3D%3D&cidReset=true&cidReq=GA0421 |
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